易宪容:“楼市调整期可能超过两年”

更新时间:2021-06-23 05:09:20 作者:甄强 阅读:113

房地产市场近期的变化引人关注。

此前房价出现下降趋势,“拐点论”汹涌而来;近期,各地纷纷出台房地产“救市”政策,房价是否止跌成为焦点。中国银行国际金融研究所日前发布研究报告称,国内房地产市场将由当前的“滞胀”转入周期性因素主导的下行阶段。预计未来两年,全国房价均降10%,最高降幅可能达到30%。根据财政部10月22日的公告,从昨日起,个人住房交易环节的税收政策作出调整,降低住房交易税费。

未来房地产市场究竟走势如何?房价是否会进一步下降,市场调整又将持续多长时间?著名经济学家、中国社科院金融研究所研究员易宪容昨日做客广州日报北京报网直播室,就房市“救市”问题与楼价问题进行点评,并与网友交流互动。

银行赔本买卖

可能不积极执行新政

尽管此前关于房市“拐点”的论调波涛汹涌,易宪容说,他身旁的亲朋好友估计是不会有人买房的,因为房地产市场仍然需要调整,在没有看清形势的情况下最好不要随便动作。

那么,近期政府针对房地产市场出台的新政,是否有助于房地产市场“回暖”?易宪容打了个比方,“最近出台的政策是这么一个概念,假定我们房价的基点现在在100,那么,实际上,居民要买房的心理价位大概是30~40这个基点。政府的政策实际上是希望帮助老百姓能够达到100的基点,政策基调是鼓励消费者买房,但是梯子太矮了,可能只爬了5个点。”

此外,他还表示,另外一个关键问题是,新的政策看起来很好,利率、信贷都很优惠,购买第一套住房的居民,按揭利率下调0.7,但银行的成本利率高于0.7。这意味着,银行做按揭处亏损状态,做得越多亏损越多,尽管这对老百姓而言是个好事,但银行是否愿意做,这是个问题。

此轮房屋价格下降

与次贷危机没太大关联

美国次贷危机导致全球经济遭遇下行风险,这样的宏观经济环境是否是导致房价下跌的一个重要原因?易宪容认为,我国房地产价格的下降与美国次贷危机没有太大关联。

“这一轮房价下的主要原因是,前些年政府对房地产市场发展的目标不太明确,房地产市场的炒作和购房需求重叠。由于贷款利率偏低、对购房者的限制条件偏少,不少投资者拼命炒作,最终导致价格飙升。”

易宪容表示,最关键的一点是房地产开发商应该降低利润,使多数老百姓能够买得起房,只有当房屋成为大众化产品而大家都有消费需求时,市场才会逐渐升温。“与其他市场相比,房地产市场有其特殊性,既然曾出现过近10年的繁荣期,那么将可能出现一个较长时间的调整期,这轮调整不会在一两年内完成。当然,这也要视国际经济形势和中国经济形势变化而定。

易宪容认为,股市低迷对房地产市场有较大影响。股指的大幅度下挫使得不少投资者财产缩水,并导致流向房地产市场的资金大为减少。如果股市无法得到有效调整,很难改变房地产市场格局,“所以一定要让股市有上行空间。”在上轮房价上涨过程中,北京、上海、广州无疑是国内引人关注的三个区域。在三大区域中广州、深圳等地的房价调整较早较快,易宪容表示,在此轮调整中,其一是因为这一区域房价去年上涨速度快,其二因为广东的房地产企业早就进了调整周期。“我认为广州、深圳等当地政府不需要对房地产市场的调整进行干预。”

西安公积金贷款

限定7天内办结

根据财政部10月22日的公告,从昨日起,个人住房交易环节的税收政策作出调整,降低住房交易税费。财政部22日发布公告说,从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。

另据央视报道,陕西省西安住房公积金管理中心日前出台规定,符合贷款条件、手续齐全的个人住房公积金贷款,限定7天内办结。(中新)

购房不用交契税?

记者采访发现原来只是开发商变相打折

日前,某地产商刊登广告,打出买楼“零契税”的广告。有市民存疑:零契税是不是违规操作?还能拿到契税发票吗?记者为此向开发商和有关部门了解,发现原来零契税只是一种变相打折的形式,并非不用交税。

日前,报纸上一则写着“零契税”的专题报道吸引了市民李女士的目光,只见上面写着,认购该房地产商的产品的置业者,开发商给予“零契税”的优惠,文中还举例,若购买一套95平方米的三房,房产新政出台前首付约27万元、契税约1.35万元。而参加房地产商的“零契税”活动,可即时减免1.35万元的契税。对此,李女士产生了疑问:“契税可以由房地产商减免的吗?免了税还有没有发票?”

10月22日,国家出台购房新政,对个人购房政策进行调整,减免了部分税费,其中首次购买90平方米以下住房的契税统一下调到1%。可见,国家并没有全免契税的政策。那么,房地产商的“零契税”活动是否违规?

“按照法律法规,房地产商是没有权利免契税的。”有关财税人士向记者表示,根据现行的契税暂行条例,在境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人都要缴纳契税。

记者致电该房地产商旗下某个楼盘咨询,接电话的工作人员向记者解释,所谓“零契税”其实是一种打折形式,“就是我们在房价上扣掉你支付契税的费用。但实际上,你还是要去缴纳契税。”该工作人员说,开发商并不会代理缴纳契税,要购房人自行办理缴纳契税。“契税发票当然是有的。”该人员补充道。

四种减免契税情形

(一)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征;

(二)城镇职工按规定第一次购买公有住房的,免征;

(三)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的,酌情准予减征或者免征;

(四)财政部规定的其他减征、免征契税的项目。(赵琳琳 何颖思)

易宪容,中国社科院金融研究所研究员,被冠以“房地产平民代言人”。他曾称,内地房地产行业是暴利行业,“富豪榜上的多数是做房地产的,房地产行业极速创造了一堆顶级富豪”。

股市把中国的资产打得落花流水,消灭得干干净净,基本上有钱的都在股市,现在股市跌了80%,有些股票掉了90%,你还有钱买房子吗?肯定没有了。

——易宪容

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